Guía definitiva para invertir en departamentos de lujo CDMX
Invertir en departamentos de lujo en CDMX exige priorizar ubicación, liquidez y desempeño de renta. Polanco concentra la franja ultra prime —Rubén Darío, Campos Elíseos y Parque Lincoln— con precios por m² altos y vacancias bajas; microzonas aledañas equilibran ticket y yield.
Por qué CDMX sigue siendo un mercado prime en 2025
Resiliencia de precios. El índice oficial de precios de vivienda reporta aumentos anuales sólidos en 2025 para casas en condominio y departamentos. La CDMX se mantiene como uno de los polos de mayor valor absoluto y demanda sostenida
Demanda de renta al alza. En 2025 se proyecta que la renta promedio de departamentos en CDMX cierre cerca de $21,000 MXN/mes (+12–15% vs. 2024), mostrando tensión de demanda en zonas centrales.
Profundidad de mercado “prime”. Polanco continúa como referente de precios altos, departamentos de lujo y baja vacancia; listados y tableros confirman tickets multimillonarios y precios por m² top.
Rendimientos esperados en lujo: renta tradicional vs. renta temporal
¿Cuál es el gross rental yield promedio en CDMX?
Estudios comparativos sitúan el yield bruto residencial en México ~5.69% (Q2-2025) y CDMX ~5.7%. Para submercados de lujo, el rango tiende a ser ~4–6% por mayor precio base y amenidades premium..
¿Qué ocupación puedo esperar en renta corta (Airbnb/estancia media)?
En la ciudad se observan ocupaciones medianas ~55–70% y ADR que mejora en corredores premium; Polanco, Roma y Condesa superan el promedio con operación profesional.
Zonas prime y emergentes para lujo: rangos de precio y perfiles
- Polanco / Rubén Darío–Campos Elíseos–Parque Lincoln (Ultra prime).
Vistas a Chapultepec, retail A/A+ y embajadas. Tickets altos y m² en la franja superior. - Lomas de Chapultepec (Residencial consular).
Producto de baja densidad y lotes amplios; preserva valor por terreno y privacidad. - Roma–Condesa (Lifestyle core).
Auge gastronómico y cultural; fuertes alzas de renta por m² en 2025. - Santa Fe / Reforma–Cuauhtémoc / Granada (Business).
Demanda ejecutiva; buena absorción y menor ticket de entrada frente a Polanco.
Polanco (Rubén Darío–Campos Elíseos–Parque Lincoln)
1) Microzonas que “mandan” precio y liquidez
- Frente a Chapultepec (Rubén Darío / Campos Elíseos). Franja ultra prime por vistas directas al bosque y escasez real; establece la banda alta del m².
- Parque Lincoln (Emilio Castelar / Julio Verne / Aristóteles). Vistas a parque, walkability y retail A/A+; alta liquidez y rotación sana de inventario.
- Masaryk corridor + calles tranquilas (Hegel, Musset, Lafontaine, Arquímedes). Relación m²/amenidad más balanceada, edificios con servicio 24/7.
- Spillover: Granada/Ampliación Granada (“Nuevo Polanco”). Verticalización reciente y tickets de entrada menores; empuja yield por base de costo más baja.
- Marco USD/m² (comprador internacional): lujo en Polanco suele referenciar US$6,000–12,000/m² según calle, vista, altura y firma. Úsalo solo como marco; válida con comps vigentes en portales locales.
2) Rangos guía 2025: precio por m², tickets y rentas.
Invertir en departamentos de lujo en CDMX —especialmente en Polanco— es una estrategia sólida cuando se combina ubicación prime, producto bien especificado y una evaluación financiera rigurosa (NOI, cap rate y escenarios). Con un mercado resiliente y demanda sostenida de renta, el activo correcto equilibra estabilidad, plusvalía y liquidez.
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