Cap rate departamento de lujo CDMX: cómo calcularlo
En esta guía aprenderás a calcular cap rate departamento de lujo CDMX con un NOI defendible, usando supuestos auditables.
A diferencia de un cálculo rápido de “ingreso ÷ precio”, aquí incorporamos vacancia económica, gastos operativos y una reserva de reposición.
Así podrás comparar oportunidades en Polanco vs. Roma–Condesa y entre renta tradicional vs. renta temporal con criterios consistentes.
El cap rate (capitalization rate) es una forma rápida de estimar el retorno anual “sin apalancamiento” (unlevered) a partir del ingreso operativo del inmueble.
En valuación, se entiende como un yield/tasa de capitalización que puede aplicarse al ingreso de renta para capitalizarlo (también se le llama capitalisation rate o cap rate, según el mercado).
En términos prácticos, la relación clave es:
Cap rate = NOI / Precio (o Valor)
Precio = NOI / Cap rate (relación inversa: cap rate baja → precio sube; cap rate alta → precio baja).
En departamentos de lujo, el cap rate sirve para comparar oportunidades (Polanco vs. Roma/Condesa; renta larga vs. temporal), pero solo si el NOI está bien construido.
Definiciones que debes fijar antes de hacer números
1. Qué es NOI
Institucionalmente, el NOI se calcula como Effective Gross Income menos gastos operativos. Fannie Mae lo define así (EGI − operating expenses).
Freddie Mac lo acota con dos puntos clave para inversionistas: el NOI considera vacancia económica y gastos, y es exclusivo de deuda (debt service).
Traducción a tu modelo (departamento): NOI es lo que “genera” el activo por operación, independientemente de si lo compras de contado o con crédito.
2. Cap rate no es IRR
El cap rate no incorpora:
apreciación (plusvalía),
costo de capital,
ni el perfil de flujos en el tiempo.
Para eso se usa DCF/IRR. RICS distingue el uso de yields/cap rates (capitalización) del análisis de flujos descontados (DCF) con supuestos explícitos de ingresos y egresos a través del tiempo.
Paso a paso para calcular cap rate en un departamento
Paso 1: Estima el Ingreso Bruto Potencial
Define el “tope” de ingreso anual si el inmueble estuviera ocupado todo el tiempo.
Renta tradicional (12 meses): renta mensual × 12
Renta temporal: (ADR estimada × noches vendibles) + fees cobrados al huésped si aplican (ojo: no todo es ingreso neto para ti)
Regla de calidad: el PGI debe estar sustentado en comparables (rentas publicadas + rentas cerradas si las tienes) y, si es temporal, en histórico del edificio/zona (si existe).
Paso 3: Suma “otros ingresos”
Ejemplos: estacionamiento adicional, bodega rentada, pet fee, etc.
Solo cuenta lo que sea recurrente y razonablemente repetible.
Paso 4: Resta gastos operativos
Aquí es donde muchos modelos “se rompen”. En un departamento de lujo, típicamente verás:
Mantenimiento/HOA (cuota condominal)
Predial (impuesto local)
Seguro (contenido/responsabilidad, según tu esquema)
Servicios (si tú los cubres en renta temporal: luz, gas, internet)
Limpieza y consumibles (renta temporal)
Administración/operación (si contratas management)
Comisiones de plataforma (si rentas por Airbnb u otras)
Reparaciones y mantenimiento menor
Paso 5: Incluye una reserva de reposición
Un departamento no es “CapEx-free”. Aunque el condominio cubra áreas comunes, tú tendrás reemplazos: AA, electrodomésticos, pintura, mobiliario (si aplica), etc.
En underwriting institucional, es común separar NOI de un flujo más “neto” descontando replacement reserve. Por ejemplo, Fannie Mae define Net Cash Flow como NOI menos el monto underwritten para replacement reserve.
Y también establece la lógica de fondo: asegurar reservas para cubrir reemplazos de capital y mantenimiento mayor.
Práctica recomendada: separa:
OPEX (operación) vs.
Reserva (reposiciones/capex recurrente)
Esto te da un NOI comparable y un retorno operativo más defendible.
Paso 6: Calcula NOI
NOI = EGI + otros ingresos − OPEX
Paso 7: Calcula cap rate
Cap rate= NOI / Precio de compra
Dos convenciones válidas:
Sobre precio de compra (la más común para comparar con mercado).
Sobre costo total de adquisición (precio + gastos de cierre). Útil para tu retorno real de capital (ver sección de ISAI más abajo).
Ejemplo realista para CDMX: departamento de lujo
Supuestos de compra
Precio de compra: $15,000,000 MXN
Estrategia: renta tradicional (para aislar variables)
Ingresos
Renta mensual objetivo (comparable): $78,000 MXN
PGI anual: 78,000 × 12 = $936,000
Vacancia económica
Vacancia (conservadora): 4%
EGI: 936,000 × (1 − 0.04) = $898,560
Gastos operativos anuales
Cuota condominal (HOA): $8,000/mes → $96,000
Predial: $25,000
Seguro: $8,000
Reparaciones y mantenimiento menor: $18,000
Administración (si aplica) 6% de EGI: 898,560 × 0.06 = $53,914
OPEX total: 96,000 + 25,000 + 8,000 + 18,000 + 53,914 = $200,914
NOI
NOI = 898,560 − 200,914 = $697,646
Cap rate
Cap rate = 697,646 / 15,000,000 = 4.65%
¿Y si metes reserva (CapEx) además del OPEX?
Supón una reserva anual de $30,000:
NOI ajustado: 697,646 − 30,000 = $667,646
Cap rate ajustado: 667,646 / 15,000,000 = 4.45%
¿Incluyo gastos de adquisición en el denominador?
Para retorno real del capital, muchos inversionistas calculan también:
Cap rate sobre costo total = NOI / (precio + gastos de cierre)
En CDMX existe el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI); la autoridad fiscal local (Secretaría de Administración y Finanzas) lo reconoce y opera a través de sus plataformas/servicios para declaración (por ejemplo, vía OVICA).
Importante: las tarifas y reglas pueden actualizarse por ejercicio fiscal; el cálculo final lo valida tu notaría con el marco vigente.
Cuatro señales de que el cap rate está inflado
1. Ingresos “full occupancy” sin descuento realista: Si no hay vacancia económica, normalmente hay optimismo.
2. OPEX incompleto: Falta HOA, falta predial, falta seguro o “mantenimiento” aparece en cero: alerta.
3. En renta temporal se modela como hotel, pero se cobra como departamento: Si el ADR es ambicioso y no hay costos de rotación, limpieza y canal, el NOI no es defendible.
4. No existe reserva para reposiciones: Si todo “sale perfecto” por 3 años en el Excel, algo está faltando.
Checklist de due diligence
Estado de cuenta + presupuesto anual del condominio (HOA)
Reglamento (restricciones relevantes: renta temporal, mascotas, cuotas extraordinarias)
Evidencia de predial vigente (monto y pagos)
Seguro: cobertura y exclusiones
Historial de mantenimiento (equipos, reparaciones, pintura, etc.)
Comparables: idealmente rentas cerradas o data confiable (no solo anuncios)
Si es renta temporal: estructura de comisiones, costos por rotación, reposiciones de blancos y consumibles
Estimación de gastos de adquisición validada con notaría
Un buen cap rate no se encuentra: se construye. Y se construye cuando conviertes tu intuición en un modelo con supuestos explícitos, verificables y repetibles. En lujo, esa disciplina es todavía más importante porque el precio base es alto, el mercado es más selectivo y la operación suele tener más fricción (amenidades, administración, reposiciones, estándares).
La ventaja es clara: cuando tu NOI está bien armado, el cap rate deja de ser un número aislado y se vuelve una brújula. Te ayuda a responder la única pregunta que importa: ¿este activo gana por operación o solo depende de plusvalía?